万科碧桂园的成本管控，颗粒度细得可怕

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【资料图】

当前房地产行业进入薄利时代，各类房地产调控政策将房地产去杠杆、去金融属性，各项成本加大，融资难度大，容错率低，利润率不断降低。

本文通过对标学习碧桂园、万科等其他头部地产公司，从成本管控思路、成本测算指标、具体措施、管控结论四个方面进行了详细和系统的数据测算、分析比对和认真研究，具体的研究和应用分析如下：

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成本管控的目的和思路

一、成本管控的目的和必要性：

通过增效降本和营销包装措施，实现产品差异化竞争，从而产生溢价效益，提升产品的价值和品质，进一步提高企业核心竞争力，塑造企业认知度和品牌形象。

房地产效益结算具有动态性、滞后性、长周期特点，一个项目是否盈利，盈利多少？只有在开发销售完成才后知后觉。因此根据现有项目情况，学习对标其他地产成本管控经验，来防范成本浪费或超标。

二、成本管控的思路：

增效降本，提升产品价值：

（1）优化和降低结构性、功能性成本。

（2）减少无效成本。

（3）在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本。

三、各时间阶段的成本管控，对总体成本的影响：

1、拿地、规划、设计策划阶段，影响总体70%的成本，属于事前控制。

2、招采、施工阶段，影响总体25%的成本，属于事中控制。

3、竣工资料结转、结算阶段，影响总体5%的成本，属于事后控制。

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成本测算指标

一、各项开发总成本造价指标及占比：

1、土地成本：按当前400万/亩，容积率2.0，楼面造价：约3090元/㎡(400万*1.03（契税）/666.67/2)，占总成本的40%。

土地每增加100万/亩，成本约增加770元/㎡。

2、建安成本：高层按2000元/㎡，占总成本的26%。

3、配套费：400元/㎡，占总成本的5%。

4、行政事业费：500元/㎡，占总成本的6%。

5、土地使用税:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡，占总成本的3%。

6、税金：销售价格（暂按8000元）*11%=880元/㎡，占总成本的12%。

7、营销费用：销售价格（暂按8000元）*2.5%=200元/㎡，占总成本的3%。

8、财务费用：（2-5、6、8）项*10%=320元/㎡，占总成本的4%。

9、不可预见费：100元/㎡，占总成本的1%。

10、以上合计总成本：约7600元/㎡。其中土地和建安成本占据了66%。假如土地价格是300万/亩，开发总成本是6800元/㎡。

二、建安成本（1-5项可控）造价指标及占比：

1、钢筋：单平米造价约300元/㎡，占建安成本的15%。

2、商砼：单平米造价约280元/㎡，占建安成本的14%。

3、外墙装饰保温：单平米造价约150元/㎡，占建安成本的8%。

4、外窗：单平米造价约100元/㎡，占建安成本的5%。

5、电梯：单平米造价约45元/㎡，占建安成本的2%。

6、措施费（含脚手架、塔吊、模板、垂直运输等）：单平米造价约300元/㎡，占建安成本的15%。

7、其他：土方、消防、电气、给排水、暖通等。

三、层高等造价指标，对建安成本的测算影响

1、层高影响对造价的影响：

（1）、一般17F住宅，层高每增加0.1m，相应的建安成本增加约2-3% （含钢量约增加1kg/㎡；混凝土含量约增加0.01m³/㎡等）。

（2）、层高每增加0.1m，建安成本约增加30~50元/㎡（材料价格越高，影响越大）。

2、含钢量对造价的影响：

（1）、含钢量造价指标：

①一般高层住宅17F的含钢量约为40-58kg/㎡；地下车库含钢量约为120-160kg/㎡。

②假如钢筋采购价格为5000元/吨，取费后约为6000元/吨。

③住宅单平米含钢量造价指标为：240-330元/平米（占建安成本的12-17%）。

④车库单平米含钢量造价指标为：720-960元/平米（占车库建安成本的28-37%）。

（2）、含钢量对建安成本的影响：

①含钢量每平米增加1kg，建安成本约增加6元/㎡（钢筋价格越高，影响增加的成本越大）。

②钢筋采购价格升高1000元/吨，建安成本约增加50元/㎡。

（3）、其他

融创：人防按核六级考虑，常六级减20kg/㎡，核五级增加30kg/㎡；

中梁：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡；

阳光城：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡，砼减0.15m³/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m³/㎡；

3、含商砼量：

（1）、含商砼量造价指标：

①一般高层住宅17F的含砼量约为0.4-0.5方/㎡，地下车库含砼量约为1.5-2.0方/㎡

②假如商砼供货价格为500元/方，定额取费后约为600元/方。

③住宅单平米含砼量造价指标：240-300元/平米（占建安成本的12-15%）。

④车库单平米含砼量造价指标为：900-1200元/平米（占车库建安成本的35-46%）。

（2）、含商砼量对建安成本的影响：

①含商砼量每平米增加0.01方，建安成本约增加6元/㎡（材料价格越高，影响增加成本越大）。 ②商砼采购价格升高100元/㎡，建安成本约增加50元/㎡。

4、窗地比：

① 标准层窗地比

一般房企的窗地比限制为0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以目前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算，外窗成本约91~177元/m2，假设高层建安成本为2400元/m2，外窗成本占比约4%~7.5%；若以铝合金耐火窗来测算，其单方成本比同配置节能窗贵200元，此时外窗成本占比约5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上单平米成本增加6~7元/m2；

② 标准层墙地比/门窗成本

定义：外立面展开面积与成本计量面积之比。个人觉得此系数与外立面系数和体形系数有异曲同工之处，即限制外墙展开面积，约束节能设计成本，降低建安成本。

据华润地产的统计数据，大部分地产住宅的标准层窗地比约0.95~2.3之间，其成本区间约450~1150元/m2左右。

如以100m2户型测算，窗地比每减少1m2，成本可降低5元/m2左右。

5、车库及覆土

（1）、地下车库每增加0.1m高度，钢筋相应调增3-5kg/㎡，砼相应调增0.02-0.03m³/㎡；建安成本约增加30-50元/㎡。

（2）、车库顶板覆土每增加0.1米，含钢量增加1.5-2kg/㎡，砼相应调增0.015m³/㎡；建安成本约增加18-20元/㎡。

6、可售比

可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内

赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

控制可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。设计控制主要表现在：适当赠送面积，控制地下车位公摊等。

经验统计：提高1个百分点，建安造价节约55元/平米。

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成本管控的具体措施

一、减少无效成本

1、无效成本的概念

无效成本，是对产品提升价值和促进营销没有起到有效作用，不能获得客户认同和关注，非结构性、非必须的发生的成本。无效成本约占建安成本的1-2%左右，单平米造价影响20-30元/㎡。

2、减少无效成本的案例措施：

（1）空调格栅内部的装饰处理

空调格栅内侧封闭区域为客户的非敏感区域，而且有空调格栅围合封闭，住户几乎很少进入。可将真石漆做法改为普通涂料（碧桂园现行做法）。

以当前在审工程为例，空调格栅内装饰可节约成本：800平米*40元/㎡（差价）=3.2万元/栋楼。

（2）车库顶棚不处理或喷漆处理

地下车库顶棚为客户的非敏感区域，起不到很好的展示效果。而且被消防、排烟管道、桥架等设施遮挡，其次乳胶漆或涂料长期潮湿容易剥落。如使用防霉涂料造价更高，取消面层腻子、涂料，或采用喷漆处理，不影响其结构使用功能。

以当前在审工程为例，车库顶喷刷乳胶漆15-18元/㎡，车库（含梁侧）面积约2.5万平米，如不处理造价节省约37.5万-45万元；如采用喷漆处理约节省造价12-20万元/一期车库。

二、优化和降低结构性、功能性成本

随着土地价格的直线上升，土地和建安成本占据了总成本的66%以上。前期的产品定位和设计方案，在很大程度上决定了项目的直接盈亏。优化产品线，使设计产品定位与客户需求相匹配。最高达成目标是客户主动上门购买产品，而非不是拿着产品去找客户。

1、规划设计阶段的优化、降本措施（影响总体成本70%以上）：

主要方针是：优化、对标、限额、适配和精细化。

（1）规划阶段通过多种方案的效益比选，出具最高盈利的规划布局和产品线（高层和别墅的产品盈利能力最高）。

（2）优化建筑体型系数：建筑体型越复杂，凹凸越多，外立面外表面积越大，结构越复杂，相应的造价越高。户型设计方案要对称和减少过多的凹凸层次。

（3）优化结构选型及剪力墙布置：短肢剪力墙较多的结构布置对造价影响较高。

（4）针对含钢量、含商砼量等造价指标限额：设计内部横向比对，外部对标万科、碧桂园等头部房产数据（市场同类型的图纸含钢量造价指标可以相差到5-10Kg/㎡）。

（5）优化降低窗墙比：减少北向窗户面积、增加南向窗台高度（满足竖向防火间距，避免使用防火窗）。降低窗地比，利于节能降低造价。门窗分格优化（减少窗框数量）。

（6）合理控制赠送面积类型和比例（因赠送面积非可售面积，但结算时却计入建安成本），尽量避免：

1、平面中比例过高的赠送面积。

2、大面积的无功能性的架空层或负一层设备层设计。

3、大面积的内部改造，特别是大面积的挑空补板。

4、采用改造外立面的手法进行偷面积设计。

5、尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送，并控制比例。

（7）地下车库提升停车效率：严格控制地下车位的公摊面积，停车效率每节约1个单位，节约建安成本30元/㎡。

（8）增加可售比：

一是提高地上的可售面积，减少配套用房及低利润项目面积。

二是降低地下储藏室和车库的面积。每提高1%可售比，成本降低约30元/㎡。

（9）立面优化：

①减少立面复杂造型：建筑立面层次和线条不宜过多，施工难度大且造价高。其次线条过多（尤其窗台处），若采用过多的聚苯板造型，热胀冷缩时间久反而会成为外窗的漏水隐患。

②屋顶造型力求简约：如采用坡屋面，宜降低坡屋面的坡度，减少屋面花架造型和复杂的线条。多层住宅的屋面造型的成本分摊较大。

③厚度大于150厚的线条，宜采用混凝土浇筑，自重大雨水侵入热胀冷缩，有脱落隐患。

（9）控制立面的材质及使用部位：严控成本较高材质的使用，

业主非敏感、次要部位，如立面二层以上、装饰线条、屋面花架、设备层等采用较低规格的材质。

（10）车库优化：

①控制车库覆土厚度，通过局部堆坡，减少整体覆土层厚度，降低造价，可利用堆坡种植较大的树木，在景观视觉上有层次感。

②车库管线平衡：增加车库车道净高，防止交叉作业打架和管线浪费。

③合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最合理、经济的位置，减少设备管道和电线电缆的长度。

4车库消火栓施工布置时，不设置在驾驶门处，宜布置在车尾贴墙、或贴邻车道的柱子内侧，

（11）楼内大堂装修：

根据不同档次的项目，大堂等公共区域的墙面地面吊顶，采用不同标准规格的装修材质，以区分高中档。使刚需楼盘适当降低造价。

2、材料采购阶段的优化、降本措施：

（1）集中采购，以量换价。

（2）以未来的预估量和开工需求，通过战略合作换取更低的材料价格。

（3）引导和培养长期、稳定、诚信的供材服务商。

（4）电梯约占建安成本的2%。客户更多的是关注的电梯的安全和质量。减少多余功能、降低非必要配置是降低电梯价格的主要措施。

3、施工阶段的优化、降本措施：

（1）控制签证的数量和规范性，减少现场变更，严格按照设计图纸施工。

（2）施工单位要求的变更或签证，需反复确认比较后批准实施。

（3）建筑构造做法和工艺，要与当前的施工技术发展水平和工程施工常规做法相适应、匹配，

（4）合理压缩施工工期，各项成本费用在完工和保修期满合格后，根据时间节点分批次结算，用时间跨度保证资金的周转循环。

4、园林配套的优化、降本措施：

（1）减少水景的比例。因水景造价较高，维护费用较高，而且易成为漏水隐患部位，后期维护不好，落叶污垢且滋生蚊虫反而成为降分项。

（2）减少雕塑等非功能性、造价高的景观小品的数量。

（3）控制硬景的比例不超过30%。景观成本中，硬景面积小，但造价高。根据项目品质，控制好硬景铺装的比例，增加软景比例。利用真石漆、瓷砖或其他迭代品替代大理石。

（4）小区围墙增加镂空，使小区内外的景观连贯通透，且降低成本。

5、财务的优化、降本措施：

（1）加快销售节奏，资金快速回转，减少资金占压，提高毛利。

（2）税金财务筹划，拓宽融资渠道。

6、结算阶段的优化、降本措施：

（1）结合项目现场施工工艺和做法，合理套用相关定额。

（2）严格审核把关工程签证和合同，与现场不符、或定额冲突的进行审减。

（3）精细化算量，结合施工现场，确保算量的真实性、准确性和实际性。

7、营销阶段的优化措施：

（1）地下停车位差异化定价，提升整体效益

根据车库实际现场，分别对具有优势和劣势的车位，提升优势车位的售价，合理降低少量不利车位的售价，充分体现车位价值的差异性,促进车位的均衡销售，利于车位去化和整体溢价。

1、车位价格调增的条件：

A、距电梯，或单元入口较近的车位。

B、独立的车位

C、车位周边距离较大的。

2、针对极少数的不利位置的车位，适当调减售价。

A、微型车位，边角或设备设施极度妨碍的位置

B、车道端头不便停车的车位。

（2）增设部分的中高档车位，带来溢价整体效益提升。

根据项目档次，在标准车位（2.4*5.3）的基础上，增设合理比例的中大型车位（宽度2.6-2.7，长度5.3-5.5）。

（3）通过合理的赠送面积或空间，提升更高的销售附加值,带来更多的溢价、更快的去化，提升整体效益。

1、负一层空间的优化：

负一层整体、或南侧区域赠送给首层（负一层增设部分采光窗）。

原因：第一：可以带来首层溢价，提升首层价格；第二：当地下车库3.6米，主楼（高层）以下必须做两层地下室，这样会设计出大量的地下储藏室，不利去化。将负一层储藏室，变为负一层的赠送空间，化零为整，快速去化。第三，剩余负二层的储藏室面积可以设计的更小，总价更低。

两种方案的效益测算：

A、假如标准层售价8000元，首层（不带院子）售价7800元，将负一层整体、或南侧空间作为首层的附加赠送，提升首层售价为10800元，效益差价为3000元/㎡。相对卖储藏室的售价2000元/㎡，带来更多的效益。

B、假如标准层售价8000元，首层（带院子）售价9800元，将负一层整体、或南侧空间作为首层的附加赠送，提升首层售价为11800元，效益差价为0元/㎡。基本与卖储藏室的售价2000元/㎡差不多，双重附加值不能带来更多的利润增长，但会解决储藏室去化慢问题。

2、负二层空间的优化：

负二层南侧区域（上面冲着客厅卧室空间大）做停车库，提高售价。停车库的溢价能力要比车位的高很多，而且去化快，数量有限，客户优先选购。

三、在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本

在客户关注的敏感部位或区域，增加合理的有效成本，提升品质，让客户物买所值，物超所值，从而产生溢价，增加效益。高房价、高成本时期，不适宜内卷打价格战。通过提升品质，提高售价和利润，可以扩大品牌效应，利用口碑效应赋予品牌宣传和二次溢价。

1、客户关注的敏感区域:

（1）按归家流线：侯梯厅、大堂、车库大堂、车库入口。

（2）按建筑视觉关注点：小区大门、单元门斗、首层及外立面。

（3）按园林视觉关注点：主入口、核心景观轴及节点、单元入口、组团景观节点、小区围墙。

2、在归家流线部位，增加合理有效成本：

（1）侯梯厅、一楼大堂、车库通户内大堂、为客户一级关注敏感部位，根据项目档次情况，采用简、精装修，提升入户品质，打造归家的归属感。

（2）侯梯厅的消火栓等设备设施施工时采用暗装，避免客户进出不方便。

（3）车库入口处、小区大门增加线条更显厚重，顶棚不宜采用玻璃材质，入口处坡度适当抬高，入口处增加灯光照明。

3、建筑立面部位，增加合理有效成本：

（1）楼栋的1-2层底座和单元门斗区域，增加线条和造型，丰富细节，更显厚重。

（2）立面颜色搭配采用套色，替代线条或造型的分割（造价高）。多层做横向不同色面，更显楼栋厚实；高层采用竖向不同色面，更显楼栋挺拔。

4、园林景观方面，增加有效成本

优秀的核心景观给客户带来优质的现场体验，直接提升房屋售价。

（1）主入口、核心景观轴及节点、单元入口、组团景观节点等一级景观区域，重点打造。

（2）儿童活动场地设置在开放空间，周边视野开阔。

（3）小区二级景观带（半私密）增设健身跑道，跑道周边增设文化提示来区分区域，增加空间的辨识性和趣味性，提升项目的人文品质。

（4）道路直角拐弯处采用圆角处理，防止践踏。

4、智能化方面，增加有效成本

采用大门人脸识别、单元门人脸识别、入户密码指纹锁、地库车牌号识别系统、自动感应道闸组成了一个业主全智能身份识别系统，方便业主无钥匙、无蓝牙卡进出。

5、车库及其他配套方面，增加有效成本

（1）车库车道为客户关注区域，采用钢化、或磨石地坪，其他采用固化耐磨地坪（不建议采用环氧地坪，因车库潮湿且不耐磨，1-3年后，出现不同程度的起砂、脱落的问题，降低品质）。

（2）车道的照明设计，车道灯与行车道导视箭头上下对齐一致，开阔双向车道的视野，驾驶光线感更加舒适，确保行车安全。

（3）大型车库分区分色，易于识别，提供简单的方位感。

（4）车库设置了人行道斑马线，区分地下车库的车流和人行动线，，既引导业主安全的穿过行车道，也对地库行驶的车辆起到警戒限速的作用。

（4）建立样板先行和工料展示区，通过案场体验，激发客户的购买欲和成交率。

（5）室外公共活动区域设置部分的智能WIFI、隐藏式垃圾桶，部分直饮水等从功能性细节，以较小的成本投入和细节关注，让客户体验到差异化的服务和优秀的居住体验，提升品质。

第四项：成本管控的结论：

各部门、各阶段精细化成本管控，做到事前预防、事中控制、事后分析，形成全过程闭环，良性循环。

一、提高全员成本意识，树立整体大局意识，充分认识到成本与收益的密切关系：降成本就是增效益。

二、各相关部门联动配合，加强协作，建立全过程、全员成本管控体系，深挖成本优化和降低措施：

1、规划设计优化创新迭代产品。

2、施工管理保证质量品质。

3、材料采购集中战略采购。

4、营销包装：发掘核心价值，提升溢价率。

5、财务税控体系管控。

7、法务部防范风险。

8、竣工严格据实结算。

6、物业客服投诉反馈数据作为经验书使用，形成闭合循环。

房地产竞争进入了高品质、高价值的差异化竞争阶段，当前地产开发商要抓住挑战和机遇，增强价值提升观念和成本控制意识，采取有效的管理和控制措施，以“拧干毛巾上的最后一滴水”的工匠心态做好成本精细化管理，提升产品价值，为客户创造价值，从而提升产品的价值和企业的核心竞争力，才能持续性健康发展。

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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